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房价即便波动也不改调控方向奢侈品市场和消费

发布时间:2020-02-15 19:38:44

房价全面拐点还有多远?

降,还是不降,这是一个问题。 僵持好久,天平终究开始偏向了降价一端,来势汹汹的楼市降价潮从北上广深席卷全国,房价拐点仿佛突然从理想照进现实。可是,探究降价背后的本源房企资金链,却可以发现一些问题。   开发商并没有料想中那么缺钱,而现在的降价也仅仅是一些大型房企有策略的调价以回笼资金,数量规模十分有限,且市中心及二手市场也较为坚挺,断言房价进入全面拐点为时尚早。  现象降价潮  来势汹汹席卷全国  进入银十,各地楼市突然又热闹起来,不是由于传统意义上的销售旺季,而是突如其来的降价潮,房价下行预期愈发强烈。  在北京,经历暴涨的通州地区已转为领跌,新建楼盘房价已从每平方米20000元以上降到15000元左右。与此同时,3季度北京商品住宅退房总量同比去年增加44%,其中不排除降价因素。  一线以外,其他城市也出现了降价乃至退房的现象。同策咨询研究中心江浙区分析经理肖云祥告知,南京频频有楼盘曝出降价,个别楼盘幅度惊人,从13000元/平方米直降到最低8000元/平方米。苏州也有个别刚需楼盘降价,但为了规避封闭,没有直接降价,而是采用团购或特价房的形式。多个楼盘有不同程度的退换房情况,南京一楼盘90天竟有78套房退换房。  不过,也有业内人士指出,降价实质上并没有表面上的力度。为遏制乱涨价,上备案价格规定只能下落不能上涨,此举致使一些开发商在备案时虚高报价,留出打折空间。因此现在一些降价有水份,特别是前期没有成交的楼盘。  外围先行市区坚挺  无论是北京还是上海,郊区楼盘频频曝出降价,市中心区域项目却鲜有消息。从德佑地产取得的数据显示,近半年来,市中心(中环以内)商品住宅成交面积从5月份的12.3万平方直线降价10月(数据截至10月25日)的3.6万平方米,下行趋势非常明显。但价格方面,却没有见到明显下降,每月均有所涨跌,一直在元/平方米之间高位徘徊。  单个楼盘来看,银河湾荟苑、上海香溢花城本月成交价格骤降,银河湾从9月份74409元/平方米降至59630元/平方米,香溢花城从9月37404元/平方米降至30873元/平方米。但是,市区其他大多数楼盘价格依然坚挺,甚至有所上涨。  地产运营研究所所长蔡为民也告知,市中心楼盘目前还没有出现明确的下跌信号,受客群限制,项目开发商处于 降也不是,不降也不是的尴尬地步。郊区中低端项目稍作降价后就可以吸引一批刚需买家,但市区尤其是内环以内楼盘的购买者已被限购令清场,即便愿意以价换量还很难达到效果,需要更大的让步才有可能激活成交。同时,高端楼盘还保持自己的品牌,一般也不会大张旗鼓的宣扬降价,有目标客户后,暗降方式运用更多。  二手市场价格稳定  二手市场方面,房价明显也还没有跟随闻到降价潮的气息。  汉宇地产董事总经理施宏叡告诉:前段时候经历过一批温州炒房客降价抛盘,也有一些地区和房源出现10%-15%的跌幅,但仅仅是个案,普跌的情况还没有出现。他表示,二手市场不同于一手,各个房东的心态的千差万别,虽然房价下跌会是大势所趋,也不会在短期内出现集体降价的降价潮情况。当然,部份急于变现的二手房东为争取出售可能在这期间下调挂牌价格。  中原地产最新二手市场交易数据显示,10月以来,门店二手房挂牌量有所增加,略增15%左右,而挂牌价有所下跌,幅度在5%-8%。据分析,周边区域一手房的价格下跌给二手房业主增加了心理压力,怕二手房的价格也会有下跌,因此出现了挂牌量增加的情况,挂牌价也有所松动。  区域经理郑键透露有的降价其实是假摔,挂牌价的下跌其实不代表着成交价格的下滑。一般来说,房东的起初的挂牌价会高于市场价,在二手市场低迷的环境下,挂牌价会降到市场均价范围内以吸引买家,但绝不会低于市场价出售。究因资金链  全面绷紧不存在  楼盘是不是降价归根结底要看开发企业的资金状况。 多位专家在接受采访时如此表示。自调控以来,开发商资金链问题屡屡被提起,但说法也各不相同,究竟是还穿着毛衣,还是只剩裤衩?  易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成向提供了一项数据:据调查统计,截至7月1日,上海房地产业今年已到位但未使用的资金有2000亿人民币,而上半年投资额不过900亿元。即便全部下半年没有再多一分钱,且下半年仍有900亿元的投资规模,到年底仍有1100亿元的资金。虽然说几家欢喜几家愁,是有一些企业处境困难,但是全面绷紧是不存在的。从行业平均来看,开发商还远没有到缺钱的地步。   周建成特别向指出了一个有意思的现象,现在市场上大刀阔斧进行降价的,并非最有可能在楼市寒冬中撑不下来的中小企业,反而是一些品牌房企。这种降价大多不是由于资金状态不佳引发,而是由于这些大型房企是长跑型选手,没必要寻求个别项目的利润最大化。相反,小企业本身项目不多,随着房地产行业门坎的上升,拿地愈来愈困难,若非资金出现严重问题,大多不会在价格上让步。而现在,也未曾让步。  开发商有备无患  我国的房地产行业还不成熟,现在盲目乐观,现在过度悲观。周建成指出,他所接触的一些开发商也坦言,今年下半年项目的售价低于此前预期,而急于调剂销售策略,也是对调控及市场形势的悲观。  深挖洞,广积粮,度寒冬。 周建成告知,一些开发商已预言这个楼市寒冬将延续到2013年,因此提早未雨绸缪,回笼资金,现金为王。  采访中,他的这1观点不但得到了其他分析人士的认同,也得到了开发商方面的印证。沪上一家中型房企的内部人士向透露,房企资金压力虽然比过去大了许多,但也没有外界渲染的那般严重。现在的资金链还不算非常紧张,遇到好的项目依然会出手,但多数时候非常谨慎,有的款项会暂缓支付,保持现金,应对未来可能出现的窘境。   预言拐点论  房价数据停涨3月  与降价潮、资金链一样,拐点论也是近期频频见诸报端的关键词。 某种定义上看,上海的房价拐点早已出现。 蔡为民如是说。  根据国家统计局每月公布的 《70个大中城市住宅销售价格变动情况》,上海已连续三个月环比止涨,房价走势由涨至平。  蔡为民进一步指出,尽管现在全国出现分化状态,在未限购城市的拉动下,全国数据仍然在涨,但从9月数据看,很多未限购城市也逐步陷入迟钝状态。一线城市是全国楼市景气情况的风向标,在一线城市到达拐点后,全国拐点的出现也不会太远。  对今年接下来的两个月,蔡为民预测,楼市降价的态势仍将扩大。 一种可能是开发商谋求股权转让,换取资金以解决窘境;另一种情况便是降价,谨慎选择降价的幅度和时间点,既不至于引来房闹,又能够一下冲击到购房者的心理价格。   全面拐点还有多远?  现在还没有真正进入房价的全面拐点。 谈及拐点论,中原地产上海中原研究咨询部总监宋会雍向介绍了他对此的理解。  我认为房价的全面拐点,是开发企业面对没法回暖的市场和资金压力被迫对旗下楼盘进行全线降价,以逢迎市场要求,打破僵局。但现在的降价,是主动、有规划的降价,限定楼盘,限定时间,限定体量。开发企业手头资金依然足够,不至于全面降价,只是回笼部分资金,守旧观望市场及政策的变化。要说房价全面拐点,从参与降价楼盘数量上看,现在也远没有到达。 宋会雍表示,开发商会市场回暖仍有期待,在整体经济不景气的背景之下,地方会不会先撑不住?是不是会再一次出现一次2008年的救市?  近日,温总理在天津调研时表示,要对宏观政策适时适度进行预调微调。对此,易居周建成认为,货币政策可能将在年底放松,届时,房企融资渠道得以重新打开,市场有回暖的可能性。

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